Los números de nuestra casa en Italia: lo que costó, lo que costará y si la ecuación cierra.
Si llegaste aquí desde el post donde cuento cómo encontramos la casa, ya sabes la historia.
Una casa sin luz. Sin agua. Que necesita trabajo. Y aun así la compramos.
Aquí cuento la parte que falta: los números que hicimos antes de firmar. Sin romantizarlo. Sin ocultarlo. Con lo que había.
Por qué hacer los números antes de enamorarte
El error más común en inversión inmobiliaria no es comprar mal. Es comprar enamorado — y hacer los números después para justificar la decisión que ya tomaste.
Nosotros lo hemos hecho así otras veces. Nos salió caro.
Esta vez no.
Esta vez los números vinieron antes. No perfectos. No con excel de cinco pestañas. Pero honestos.
Lo que analizamos antes de hacer la oferta
Cuatro preguntas. Siempre las mismas antes de cualquier operación:
1. ¿Cuánto cuesta entrar? Precio de compra más todos los gastos asociados — impuestos, notaría, comisión.
2. ¿Cuánto cuesta ponerla en valor? Lo necesario para que genere ingresos — sin pasarse, sin quedarse corto.
3. ¿Cuánto puede generar? Ingresos por alquiler vacacional estimados de forma conservadora.
4. ¿Cuándo recuperamos? El ROI real. No el optimista. El que incluye los gastos que nadie menciona.
Los números reales — capa por capa
Capa 1 — Lo que cuesta entrar
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | ~25.000€ |
| Comisión inmobiliaria (10%) | ~2.500€ |
| Notaría e impuestos (prima casa al 2%) | ~2700€ |
| Total entrada | ~30.200€ |
Para ciudadanos italianos comprando primera vivienda, el impuesto de transmisión es del 2% en lugar del 9%. Una diferencia importante respecto a un comprador sin nacionalidad italiana.
Capa 2 — La reforma en dos fases
La casa necesita trabajo. Sin luz ni agua, hay que empezar por ahí. Pero no es una ruina estructural — es una casa que necesita ponerse al día.
Decidimos hacerlo en dos fases:
Fase 1 — Dejarla habitable y alquilable
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Instalación eléctrica (solar básica) | 4.800€ |
| Fontanería y agua | 6.500€ |
| Mejoras estructurales puntuales | 14.000€ |
| Acabados básicos para alquiler | 7.500€ |
| Limpieza inicial (la hacemos nosotros) | 0€ |
| Total fase 1 | ~35.000€ |
Hacer la limpieza inicial nosotros mismos no es una queja — es una decisión. Controlamos los costes donde podemos y dejamos el presupuesto para lo que realmente requiere un profesional.
Fase 2 — Terminarla como queremos Eso vendrá después, con los ingresos que genere. El presupuesto TOTAL de reforma — sumando fase 1 y fase 2 — para dejarla completamente terminada: ~65.000-70.000€. Lo que queda por hacer en la fase 2 son unos ~30.000-35.000€ adicionales.
Total inversión fase 1: ~65.200€ (entrada + reforma fase 1)
Capa 3 — Lo que puede generar
La zona tiene demanda de turismo rural. Nuestro objetivo es hacer una casa donde la gente quiera venir — y que eso se note en las reseñas.
Estimación conservadora de ingresos anuales con la fase 1 terminada:
| Temporada | Semanas | €/semana | Total |
|---|---|---|---|
| Alta (julio-agosto) | 8 | 900€ | 7.200€ |
| Media (mayo, junio, sept, oct) | 8 | 600€ | 4.800€ |
| Uso propio / temporada baja | resto | — | — |
| Bruto anual | 12.000€ |
Deducciones reales:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Comisión plataformas (~20%) | -2.400€ |
| Limpieza entre huéspedes* | -1.200€ |
| Mantenimiento y reparaciones | -800€ |
| Seguros | -400€ |
| Neto anual estimado | ~7.200€ |
*La limpieza entre huéspedes está contabilizada como coste. En un principio la hacemos nosotros mismos — lo que mejora el neto inicial — pero es importante tenerla en cuenta como gasto futuro cuando no podamos estar.
Capa 4 — El ROI real
| Métrica | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | 12.000 / 65.200 | 18,4% |
| Rentabilidad neta | 7.200 / 65.200 | ~11% |
| Años para recuperar fase 1 | 65.200 / 7.200 | ~9 años |
Capa 5 — La comparativa honesta
| Dónde pones tu dinero | Rentabilidad anual |
|---|---|
| Cuenta remunerada | 2-2,5% |
| Bono estado español 10 años | ~3% |
| Alquiler residencial España | 4-6% |
| Esta propiedad — fase 1 (neto) | ~11% |
Lo que no entra en el excel — y es la razón real
Es un activo tangible. Los tipos de interés suben y bajan. Las cuentas remuneradas cambian condiciones. Los bonos vencen. Una propiedad sigue ahí. Es tuya. En un entorno financiero incierto, tener algo físico tiene un peso que los números puros no reflejan.
Es una apuesta a largo plazo que creemos en ella. No porque el mercado lo garantice — nadie puede garantizar nada. Sino porque la hacemos nuestra, le ponemos criterio y la cuidamos. Esa es nuestra ventaja real.
Lo que hay que tener claro antes de comprar una propiedad así
El precio de compra importa — y mucho. Es el punto de partida y determina toda la rentabilidad futura. Una entrada más baja te da más margen para la reforma y mejora el ROI final.
Los tiempos en Italia son los que son. Burocracia, permisos, proveedores. Todo va más lento de lo planificado. Hay que tenerlo en el presupuesto mental y económico.
Sin presencia física la obra no avanza. Lo aprendimos antes, en Uruguay. Hay que estar cerca.
Los números de alquiler son estimaciones, no garantías. Los meses que no alquilas no ingresas. Los huéspedes a veces rompen cosas. La temporada puede ir mejor o peor. Trabaja siempre con números conservadores.
Por qué lo hicimos
Porque los números tienen sentido. Porque es un activo tangible que podemos usar y controlar. Porque la entrada fue baja y eso nos da margen para hacerlo bien. Y porque es la primera inversión inmobiliaria que hacemos con análisis propio — sin urgencia y sin que nadie nos vendiera nada.
Eso no lo mide ningún excel. Pero pesa.
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