Todo el mundo tiene un cuñado que compró un piso, lo alquiló y «le va genial.» Lo que nadie te cuenta es qué incluye ese «genial» en sus cálculos.
La rentabilidad de un alquiler tradicional no es dividir la renta mensual entre el precio de compra y multiplicar por doce. Eso es lo que hace el 90% de la gente. Y es exactamente por eso que el 90% de la gente se lleva sorpresas.
La fórmula que todo el mundo usa (y está incompleta)
La rentabilidad bruta es la más conocida. Divide la renta anual entre el precio de compra. El número que sale suele ser bonito. El problema es que ese número no existe en la vida real.
Porque no incluye todo lo que en la vida real sí existe.
Y cuando alguien toma una decisión de inversión basándose en ese número, está tomando una decisión basada en una ficción bien intencionada.
Lo que ese cálculo no ve
Hay una lista de costes que la mayoría ignora al analizar un piso para alquiler. No porque sean desconocidos — sino porque la teoría siempre es más bonita sin ellos.
Los hay de entrada: notaría, impuestos, gestoría, posible reforma. Los hay recurrentes: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en cada país tiene un nombre diferente, pero en todos existe), comunidad, seguro, mantenimiento. Los hay inevitables: los meses que el piso está vacío entre inquilino e inquilino. Y los hay que nadie menciona hasta que llega Hacienda.
Cuando metes todo esto el número cambia. Bastante.
Eso es la rentabilidad neta. Y ese es el único número que importa.
Los errores más comunes al analizar un alquiler tradicional
Llevamos años analizando propiedades. En Italia, en España, en Sudamérica. Y los errores se repiten siempre.
No incluir los costes de entrada. La gente calcula sobre el precio de compra y se olvida de que entre impuestos, notaría y gestoría se va entre un 8% y un 12% más. Eso cambia toda la ecuación.
Asumir ocupación del 100%. Ningún piso está alquilado doce meses al año durante diez años seguidos. Hay rotación. Hay periodos entre inquilinos. Hay imprevistos. Quien no mete meses vacíos en su cálculo está mintiendo — aunque sea sin querer.
Ignorar el mantenimiento. Un piso envejece. Las cosas se rompen. El inquilino llama un domingo porque gotea algo. Eso tiene un coste que no aparece en ninguna estimación inicial y que aparece siempre en la realidad.
No calcular el impacto de la hipoteca. Si financiaste parte de la compra, los intereses son un coste real que come rentabilidad mes a mes. Ignorarlos es ignorar una parte importante del negocio.
Olvidarse de los impuestos. El alquiler tributa. No es dinero limpio hasta que pagas. Y ese porcentaje importa más de lo que parece cuando calculas la rentabilidad real neta.
¿Para quién tiene sentido el alquiler tradicional?
El alquiler tradicional no es para todo el mundo ni para toda propiedad. Tiene sentido cuando buscas estabilidad por encima de rentabilidad máxima, cuando la zona no tiene demanda turística suficiente para justificar la gestión vacacional, o cuando no quieres lidiar con la rotación constante de huéspedes.
También tiene sentido cuando el perfil del inmueble — tamaño, ubicación, estado — encaja mejor con un inquilino de larga duración que con turistas.
Si estás comparando las dos opciones antes de decidir, te lo cuento en detalle aquí: Alquiler vacacional vs tradicional: cuál renta más (próximamente)
Por qué también importa lo que pasa en 10 años
Un piso no es solo lo que renta este mes. Es lo que vale dentro de 10 años, lo que habrás pagado de hipoteca, lo que habrás cobrado de alquiler y lo que habrás gastado en todo lo demás.
La fotografía completa no se hace en el reverso de un ticket de supermercado.
Nosotros aprendimos esto antes de comprar nuestra casa en Italia. Antes de firmar nada hicimos el análisis completo — costes de entrada, reforma por fases, proyección de ingresos y rentabilidad real. Sin ese análisis no habríamos firmado. O habríamos firmado con los ojos cerrados, que es peor.
Puedes ver cómo fue ese proceso aquí: Los números reales de comprar una casa a reformar en Italia
Preguntas frecuentes
¿Cuánta rentabilidad es buena en un alquiler tradicional? Depende del mercado y la zona, pero en general una rentabilidad neta por encima del 4-5% se considera aceptable. Por encima del 7% es buena. El problema es que muy pocos llegan a ese número cuando meten todos los costes reales.
¿Merece la pena invertir en alquiler tradicional? Sí, pero con análisis previo. El mercado del alquiler en Italia y España sigue siendo sólido. El error no es invertir — es invertir sin haber hecho los números completos antes.
¿Necesito una empresa o puedo hacerlo como particular? Puedes empezar como particular perfectamente. Lo importante es tener los números claros antes de dar ningún paso.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta? La bruta es el número bonito. La neta es el número real. La diferencia entre las dos es todo lo que cuesta tener y gestionar esa propiedad. Ese gap es exactamente lo que separa una buena inversión de una que parecía buena.
Cómo hacer este análisis sin volverse loco
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En resumen
La rentabilidad bruta es el número bonito. La rentabilidad neta es el número real. Y la proyección a 10 años es el número que importa cuando tomas decisiones de verdad.
Cualquiera puede hacer el cálculo del cuñado. Lo difícil es hacer el cálculo completo — y que el número siga siendo positivo.
Si lo es, adelante. Si no lo es, mejor saberlo antes de firmar.